公共の施設がこのありさまですから、一般の家で耐震診断や補強が進まないのは当然です。特に木造住宅の耐震補強は置き去りにされているといっていいでしょう。そんななかで既存の家の補強に熱心なのが静岡県と横浜市です。東海地震の不安を抱える静岡県では、阪神淡路大震災が起きる前から、住民自らが木造住宅の耐震性を診断できるようにと、冊子にして配ってきました。静岡方式の「わが家の耐震診断法」は「壁の割合」「地盤と基
静岡方式「わが家の簡易耐震診断法」... の続きを読む
はじめてラフプランがラフであったことに気がつくことになってしまうのです。このとき営業マンは「役所の指導でどうしても変更せざるをえません」などと言い訳して平気で設計変更をしようとしますが、これはとんでもない間違いです。ラフプランの段階で基準法や条例などの精査をしておらず、場合によっては役所に出向いて事前協議をしておかなければいけないのに、契約を急ぐあまりこの手順を省いた結果のことなのです。このことを
手抜きに対する自己防衛... の続きを読む
供給の大半は、既存ビルの建替えによるものである。建築基準法等の規制緩和で古い現在のビルを建替えて超高層ビルにすれば、少なめにみても二倍の床面積になる。いまはその建替えの最中で、いわば仮住まいの床面積需要も増えているが、ビル全部が建ち終わったあとそれに見合う需要も都心の一等地では残っているようだ。しかし、それ以外の場所では需要はそれほど大きくないだろう。中長期的には都心のオフィス需要も住宅の需要も増
将来的には都心のオフィス・住宅の需要も増加... の続きを読む
水道やガス、電気、電話などの配管（配線）をいっしょに使用している場合は、料金をどのように負担するかを詰めておかないと、金銭上のトラブルにもなりかねません。二世帯住宅の設計のポイントもいくつかあります。しかし、玄関や浴室、キッチンを別にしたところで、しょせんは同じ敷地、同じ屋根の下。そこに違う家族が住まうわけですから「うまく暮らすコツ」は、お互いの思いやりの気持ちに集約されるのではないか、というのが
住宅の構造以前の問題... の続きを読む
断熱工事の手抜き・欠陥のワースト１０を挙げておきましょう。（1）使用断熱材が契約したものより薄い（2）必要な個所に断熱工事をしない（「1、2階の天井に断熱工事」と見積書に明記してありながら、2階の天井だけ断熱工事など）（3）外壁の断熱材が土台の上にしっかり届いていない（4）外壁の断熱材と天井の断熱材の間に隙間がある（5）1階床下に間仕切り壁の下部が開いていて隙間がある。間仕切り壁の上部も開いている
手抜きの常套手段... の続きを読む
家を買ったといっても、ローンを組んでいる限り、それは完全に自分の家ではない。完済してはじめて完全に自分のものとなるので、その途中では借家状態と同じ。右肩上がりの地価だったら容易だが、現状であっても家の買い替えはできる。もちろん、買う最初から買い替えを考えている人はいないだろうが、住んでみて不都合が出てくることはいくらでもある。ないほうがおかしいので、こればかりは住んでみなければわからない。ただし、
気に入らないと我慢できないタイプか... の続きを読む
家というものにメンテナンス費用がかかるのは、ローコスト住宅にかぎったことではないのだから、べつにローコスト住宅そのものが悪いのではない、と反論する人もいるのではないでしょうか。たしかに、これまでの住宅の「常識」では、建ててからある程度の年数がたてば、家のあちこちが傷んでくるので、メンテナンスが必要でした。おそらく多くの人が、住宅メーカーや大工など、いわゆる「専門家」からそうした話を聞かされているは
初期費用は高くても、トータルで安くなる丈夫な家... の続きを読む
1億4400万円の6％が24億円とすれば、土地には、諸費用込みで4億円しか充当できません。これでも、かなり甘く見た数値ですが、もしも、転売したときの利益までも期待利回りに盛り込むとすれば、8％前後にしなければならないのです。だから、土地を買っても意味がない。タダでもらうしかないのです。ちなみに、この、賃料と期待利回りから割り出す不動産の鑑定評価法が、「収益還元法」です。そこから導かれた評価額を収益
最有効プランとは、大型ファミリータイプの分譲物件... の続きを読む
現代の暮らしから、電気製品を抜いて考えるわけにはいきません。その電気製品のほとんどが、プラグをコンセントに差し込むだけで使えます。したがって、新築や増改築をする時には、どこで何を使うか十分に検討した上でコンセントの数や位置を決定した配線計画をきめなければなりません。ここでごく一般的な部屋の広さとコンセントの数を紹介しておきます。表を参考に、部屋の使い方などを含めて考え、この目安よりは少し多めにして
コンセントの数や位置に配慮... の続きを読む
当時、多くの不動産オーナーに対し、土地有効活用のための建築コンサルティングや、資産組み換えによる不動産投資コンサルティングなどの仕事がかなり増えてきた。銀行などを説得するマネジメントプランを作成し、実績を積んだ。私の手法は、建物を建てたとき、あるいは収益不動産を購入したときに、すでに５年後、１０年後に売却したときのことを想定して内部収益率を割り出すようにしており、当時としては斬新であった。銀行員の
厳しい計画によって実行を行っていた... の続きを読む