打ち出したのは、土地・債権流動化と土地の有効利用の具体策だった。土地取引を活性化するため債権債務関係の処理手続きの強化をうたった。具体的には、重複設定されている抵当権を調整する臨時不動産関係権利調整委員会の設置、債権の管理、回収を手がけるサービサーを法定化するサービサー法の設立などだ。さらに、解きほぐした不動産の売却を促すための仕組みを後押しした。特定目的会社法の施行に向けて資産担保証券を流通させ
土地・債権流動化と土地の有効利用の具体策... の続きを読む
一九三四（昭和九）年の室戸台風については、もう何度か紹介しました。学校の校舎が倒壊して児童に犠牲者がでたことから、木造校舎の耐風設計（それは同時に耐震設計でもあるのですが）の提案がなされました。この室戸台風の翌年におこなわれた講演のなかで、ブルーノ・タウトはつぎのように語っています。「日本は苛酷な自然の災害をしばしば蒙る国である。ところが建築家としてこの国へ渡来し、さて暴風雨、地震あるいは火災に対
室戸台風による被害... の続きを読む
土地は売りたくない。かといって貸すのも、約束の期限にきちんと返してくれるかどうか心配なのでイヤ。こんな地主に働きかけて、土地の有効利用を促進する方法もあります。ひとつは土地信託。この仕組みはまず、土地の所有者が信託銀行に土地を信託します。銀行はそこにオフィスビルやマンションを建設するとともに、テナントの管理などをします。土地所有者は信託期間中は信託配当を受け取り、期間が終わると土地を返してもらうと
地権者参加型の有効利用を... の続きを読む
指摘して修正させる。ある高層マンションを購入されたNさんは、販売所を15回以上は訪問し、モデルルームも5〜6回見たそうです。そのため、モデルルームの仕様をかなり覚えていました。内覧会検査では、その住戸の仕上がりはおおむね良い出来でした。しかし、いくつか問題点がありました。その一つが、バルコニーの隔てパネルの隙間です。アウトフレーム逆梁工法の住戸で、梁がバルコニーの先端に出ています。隔てパネルはその
モデルルームとの仕様の違い... の続きを読む
2008年9月、ウォール街が凍りついた。大手投資銀行、リーマン・ブラザーズが破綻し、メリルリンチはバンク・オブ・アメリカ（BOA）に買収された。ゴールドマン・サックスとモルガン・スタンレーは銀行持ち株会社に転換した。3月にJPモルガン・チェースに買収されたベアー・スターンズと併せて、米大手投資銀行5社が姿を消す。米国の大手投資銀行はこの20年、世界の金融市場をリードしてきた。20年前の1988年は
投資銀行の没落... の続きを読む
結露が起きないようにぜひ工夫してください。かく言う私も結露に関しては身をもって体験し、発生する条件に気づいたことがあります。自宅では常に浴室やキッチンの換気扇を弱で回しているのですが、冬の寒い時期、数日留守にする間、止めて出かけたことがありました。帰宅後再び換気扇のスイッチを入れるのを忘れて入浴、就寝。するともう翌朝には、しっかり北側の窓が結露していたのです。拙宅に限って言えばですが、換気扇を回し
結露が起きないようにぜひ工夫を... の続きを読む
冬、アルミサブンの窓やバスルームのタイルに触れたとき、ヒヤッと冷たく感じます。ところが、木の柱や木の床は、それほど冷たくありません。夏、太陽に熱せられたトタン屋根は火傷しそうなほど熱いのに、木のテラスはさほど熱く感じません。同じ環境におかれていれば、表面温度も同じになっているはずですが、本が極端な冷たさや熱さを感じさせないのは、木の熱伝導率が金属やタイルより低いからです。熱伝導率とは、熱の伝わりや
ガラスより、いくらか冷たく感じられる... の続きを読む
事態が悪化する場合も想定しましょう。仮に、インフレにならず、またさらにデフレが悪化することになれば家賃も下がり、不動産価格も下落し、不動産投資は失敗に終わる確率が高くなります。借入金利は上昇しないと思いますが（ただし国情が暴落すれば上昇します）、不動産投資はしないほうが賢明となります。今後不動産がより安くなるのであれば、安くなったときに投資をしたほうが、今買うより投資利回りは良くなるはずだからです
デフレに移行する前のタイミングでの不動産投資は避け... の続きを読む
ビルダー側からすると、建て主とあまり親しくなることは考えものなのだ。つまり、ビルダーというのは、建物を予算に合わせるわけだから、冷静にグレードというものを計る必要がある。しかし、素材というのは上を見れば際限なくあるわけで、そこに情ががらんでくると、どうしてもいいものを使用してあげたいという気持ちも湧いてくる。そこを流されるとご予算オーバーということになって、僕もバタリといきかねない。あれも使った方
建て主とあまり親しくなることは考えもの... の続きを読む
「こんな変形地ではだめだ、家が建てづらい。住みづらい」などと言っていたのでは、少ない頭金で買える土地はない。変形な土地は四角い土地に較べて三％〜二〇％以上安い。財団法人不動産流通近代化センターがまとめた「住宅地の値づけ法」によると、変形地の値引率も、形によって違ってくる。土地の査定は、その周辺で最近、土地取引が行われたものの中から、査定地と類似した土地を事例地として選び、その比較で行われる。比較の
崖地、法地を好んで買った... の続きを読む
木造住宅の寿命を縮める大きな原因になるのは水分です。腐朽菌も、シロアリも、結露も、水分のない所には発生しません。木造住宅を劣化させる原因になる水分には、風呂や台所など家の中から発生するもののほかに、外からの水分があります。外からの水分といえばまずは雨水ですが、雨水は屋根からよりも、むしろ外壁の接合部から浸入してきます。屋根と外壁が接する部分、壁の下部と基礎が接する部分、バルコニーの取り付け部分、テ
雨水の驚異の破壊力... の続きを読む
新築住宅ではなく、中古住宅を購入するときにも、建築後の経過年数によって利用できる返済期間が制約されるケースもある。この点の対応は金融機関によって相当に異なり、購入価格に占める土地取得費の比重の高い中古一戸建てであれば、新築と同様に35年返済を認めるものの、マンションの場合には、35年建築後の経過年数とするところもある。その場合、建築後の経過年数が15年の中古マンションだと最長でも20年返済しか利用
条件によって利用できる返済期間が短くなることも... の続きを読む
建築基準法で、鉄筋コンクリート造りのコンクリートの最低強度を120kg／平方メートル以上と定めている。したがって、これ以下の強度のコンクリートは不合格というわけだ。ただ、コンクリート強度の判断は素人にはできない。専門家に強度試験をやってもらっても、すでに打設されてしまったコンクリートをどうこうすることはできない。それが現状だ。悪いコンクリートとは、ジャンカができたり亀裂が発生するコンクリートだ。「
コンクリートの瑕疵... の続きを読む
ビルメンテナンス業の業務を行うためには数多くの資格保有者が必要です。例えば、清掃管理業務を行う際には、ビルクリーニング技士、清掃作業管理者等の資格が必要なのです。今後、収益性を高めるためには従業員の多能工化が必要なのです。少数精鋭化が求められているからです。人件費が企業収益に大きな影響を与えるため、人材の多能工化により、人件費を圧縮することで収益力向上につながります。多能工化を進めるには、資格取得
ビルメンテナンス業界の今後の取組・人編... の続きを読む
主人は先月不動産業界に転職し、現在は新人営業マンです。今までも営業をしていたのですが、この業界は初めてで覚えることが山ほどあり、日々勉強のようです。主人が勤務する会社は定期的に決起大会があるのですが、そこで自分の目標を前に出て発表したりするそうです。そこで主人が思ったのは、「できる営業マンは、顔つきや口調でわかる」ということだそうです。実際、偉そうにしていても前に出るとしどろもどろだったり、話の脈
不動産業界の「デキる」営業マン... の続きを読む
社内管理体制の整備の作業を通じて、組織的な経営を行うための明確なルールを作り、これを成文化していくことになります。この社内管理体制の整備状況については、公開審査上、最も基本的なチェヨクポイントで、申請会社が一般投資家から集めた資金を効率よく事業活動に生かし、その結果生じた利益を継続的に株主に還元できるような組織体制が備わっているかが審査されます。社内管理体制の整備は、まず業務分掌と職務権限を明確に
組織的な経営を行うための明確なルールを作る... の続きを読む
ゼネコンにはその周囲に1000社ぐらいの下請け会社がある。通常、協力会社と呼ばれているものだ。こうした下請け業者に見積もりを出させて競争させるのがゼネコンのやり方である。給排水はどこ、電気はどこ、内装はどこと割り振り、その中でぃちばん安い金額を出した業者を指名する。たとえば給排水に二〇社あれば、そこから見積もりを出させる。単純にいえばその中からいちばん安い見積もりを出した業者に発注する。ところが、
建設業界は生き残り競争... の続きを読む
不動産市況の変化は、年々スピードを増していると同時に、変化の幅も大きくなっています。これは大都市を中心とした話で、地方圏では変化のスピードも緩やかで、幅も小さく、地域間の格差は一段と鮮明になっています。東京都市圈の不動産市場は、ニューヨーク、パリ、ロンドンなど世界主要都市の一つとしての存在感があり、世界のマネーも流入してくるため、近年は特に価格の振幅が大きくなっています。東京、大阪、名古屋の三大都
不動産市況の変化... の続きを読む
子どもはやがて自立して家を出ます。それが当たり前。現代の夫婦の部屋には司令塔のような役割が必要です。理想は寝室でありながら居室。子ども部屋より広いスペースを確保したいところ。現代の夫婦は、打ち合わせしなければいけないことがたくさんあります。家族をどうプロデュースするか。育児プロジェクトをどう円滑におこなうか。それぐらい戦略的で、ちょうどいいんじゃないかと思います。放っておくと現代の家族はすぐバラバ
過酷な現代を生きるためにも夫婦の癒し空間が必要... の続きを読む
「屋根野地板」には、厚さ12〜15ミリの杉板材を使う。最近では合板が多くなってきた。「屋根野地板」は乱継ぎにするのが常識だ。約10枚ごとに乱継ぎにする。乱継ぎにすることでいえば、「屋根野地板」は壁の中の下地板と似ている。ちなみに、壁の中の下地板は5枚以下の乱継ぎになっている。万が一、建物に外力が加わったら、最初に動くのが部材の接合部分だ。動く箇所が集中すると瓦や壁が割れるといった被害が出る。その予
屋根野地板の瑕疵... の続きを読む
ウジウジ型の客は、だれかに背中を突き飛ばされることによって初めて動くことができるのだ。そして、こういう客は自分自身の性格をよく知っていて、背中を押してくれるのを待っている。この場合では強引な営業マンは感謝されることになってしまう。しかし、一回感謝されると、自分に都合のよいように解釈してしまうのが彼等の性質である。その結果、どの様な相手であろうと“嫌よ嫌よも好きのうち”的な営業方法を目指すことになる
自分の都合によいように解釈するベテラン社員... の続きを読む
綿密な返済計画を立てていても、完済までは何十年とかかります。その間に不測の事態が起こることも十分考えられます。リストラ、倒産などによる突然の失業、交通事故や病気による長期入院といった理由で債務者が安定収入を得られなくなった場合、返済の負担は家計に重くのしかかってきます。もし、返済の遅れが長く続くと、残っている返済額を一括で返済しなければならなくなることもあります。だからといって、間違っても消費者金
まずは融資を受けている金融機関に相談... の続きを読む
私の上司にとてもステキなセンスをお持ちの方がいます。その上司は部下に子供ができるたびに、ステキなプレゼントをくださるのです。例えば、生れ年の数字分だけ金額をいれた通帳をくださったり、最近は月の土地を購入して、プレゼントしてくれるようになりました。子供ができる前、つまり婚約を発表した部下にも同じように月の土地をプレゼントしているようです。贈られたほうはびっくりしてしまいますが、やはり月というとなんと
月の土地の贈り物はいかがですか？... の続きを読む
30代の私にとって老後はまだまだですが、それでもやはり、若い頃に比べると老後のことも考えるようになり、主人とも話をすることがあります。現在は中古の1戸建てに住んでいますが、庭付き1戸建て、とてもいい響きですが、温かい時期は庭の手入れ、寒くなると落ち葉集め、雪かき・というように、何かとやることがあり大変です。その点マンションだと、庭の手入れはもちろんないし、雪かきなどもきちんとやってもらえるし、管理
老後は賃貸マンションがいい！？... の続きを読む
最近では貸事務所でも、レンタルオフィスというものがあります。最初からオフィスとしての最低限の機能をもっているのが特徴です。オフィスを立ち上げるには、敷金・礼金の他に電話回線やインターネット回線等のインフラ、デスクなどのオフィス用品の資金が必要になります。レンタルオフィスなら、オフィスとしての設備が整っているため、コストを抑えることができます。事業の信頼性が伝わりやすいというメリットもあります。スペ
レンタルオフィス形式の貸事務所... の続きを読む
サン・ジョバンニ・イン・ラテラノ大聖堂に隣接するラテラノ宮殿はかつてローマ教皇の住宅だった場所として知られています。バチカン共和国の範囲外でありながら権利が及ぶ特別な場所として認定されていました。サン・ピエトロ大聖堂が使われるまではこちらがキリスト教徒の総本山でしたが14世紀に教皇がアヴィニョンへと連行されてしまうとその間このラテラノ宮殿は荒れ放題となり、教皇が資金をある程度送ったにもかかわらず荒
教皇が住んだ住宅ラテラノ宮殿... の続きを読む
バブルの頃のマンションの資金計画などをみると、一見、もっともらしくでき上がっているが、家賃が毎年五〜一〇パーセント上昇するという想定の上になりたっていたりする。これが何の根拠もなかったことは、バブル崩壊後の不景気を体験している私たちには分かるが、当時の建て主には分からなかった。ゼネコンなどがでっち上げた「シミュレーション」と称する資金計画にしたがって、目いっぱいの借金をして、建てられるだけ大きな建
空間的なゆとりを取り入れて魅力的な空間をつくる... の続きを読む
収益還元法で利用される指標は、（1）期間収益、（2）利回り、（3）将来の物件予想売却額の三つである。（1）の期間収益、すなわち賃料は、むずかしいとはいえ、努力すれば不動産鑑定士は集めることができる。ところが、日本で（2）の不動産利回りを決定するのはまことに難問題だ。利回りを決定するためには、まず、他の金融投資商品と比較する方法があるだろう。また、過去からの時系列で見る方法、不動産投資利回りの国際比
顧客の顔色で決まる利回り... の続きを読む
いまから五年後はどうなっているのだろうか。バブル絶頂期に不動産を購入した人の大半に関しては、金融機関の不良債権残高が減少していることからもわかるように、地価下落の「被害」の後始末は、かなりついてきたと考えてよいだろう。ただ、依然として不動産を保有している人にとって、今後も「五年で半値」だから、たとえば二〇億円の商業地は一〇億円にまで下がり、一〇億円のロスが出る。そうはいっても、バブル期に一〇〇位円
今から五年後の「五年で半値」... の続きを読む
マイホームを持てるかどうかを、いくら考えたとしても、それはまったくムダである。なぜならば、何事も計画なきところに物事が実現した試しはないからだ。「家はいつまでに持つんだ」という、はっきりした願望と決意、計画を持って、初めて夢ヘー歩近づくことができる。まず、次の五つのことを考えてみよう。（1）頭金はどうするか。（2）ローンはいくらまで借りるか。（3）毎月の返済はいくらまで可能か。（4）どのくらいの規
五つの基本計画を立てよう... の続きを読む
１０００万円の「保証金」を支払って、５０年後に果たして、そのお金が問違いなく返却されるかどうかということも、心配の種にならないとは限りません。なぜならば、地主は保証金を無利子で預かり、それを運用するなり相続の時の資金にするなりしたり、場合によっては生活費の一部にするかもしれません。ただどのように使おうとも、最後の時に返還されれば問題はないのであって、そのことを間違いなく履行してもらうためにも抵当権
保証金が心配なら土地に抵当権を設定しておけ... の続きを読む
不動産会社にとってはマンションなどの不動産が商品であるのはいうまでもないが、その商品を売る営業職もまた、経営者からみれば商品ということになる。いつでも取り替えのきく、歯車の一部でしかないと考えている経営者が、残念ながらまだまだ多い。それだけに、不動産会社選びにあたっては、何よりその会社、ことに経営者の社員に対する考え方をチェックしておくことが大切になる。たとえば、キチンとした人材育成システムが確立
社員も商品として在庫処理される可能性が高い... の続きを読む
人口の増減は、自然増減以外には働く場所があるか否かにかかっている。全国的に経済は低迷しているが、特に地方圈の落ち込みは激しく、人の流出がさらに活気を失わせ、さらに仕事を求めて人々が流出するという悪循環が続く。東京圏との格差は、ますます拡大している。その動向は明らかで、格差は歴然としている。数字上での格差だけではなく、実際の土地取引の場面では、経済活動が長期に低迷しているために、商業地の取引は少なく
経済活動を如実に反映する土地取引... の続きを読む
「建築業者も資金をできるだけ早く確保したいという経営の事情から、建築条件付宅地が増えています。数少ない土地をその地域に詳しい建設業者や、不動産会社がおさえて、土地の販売を先にしてしまうのです。同時に建築確認申請をしているので、その業者ですぐに建築ができる、というわけです。建築業者にとっての最大のメリットは、売れ残りなどのお金の心配をしないで済むことです」と語るのは不動産業者。建築主（購入者）は、建
土地をおさえた業者が勝ちの建築条件付物件... の続きを読む
なぜ、多くの人がこんな単純な罠にはまってしまうのか。最大の理由は、建売住宅と混同してしまうことだ。建売住宅は、完成されているものはもちろんのこと、未完成の物件でも建物付きの土地の売買であるから、確認申請も下りており、プランの変更ができない。一部壁紙などの軽微な変更ができるだけだ。だからトラブルも少ない。そして、建物付きだから建物も含めて土地の売買契約を締結する。契約は1回だけだ。建築条件付の場合は
建売住宅と建築条件付土地売買は異質、を肝に命じよう... の続きを読む
住まいづくりに関するセミナー、イベントがあちらこちらで開催されている。主催、協賛で資本のあるハウスメーカーが入っており、いかにも売らんがためというものもあるが、内容は消費者にとっても、わかりやすく、参考になるものも多い。単に、インターネットの画面上や本や雑誌の誌面上の情報だけではなく、こうしたセミナー、イベントに参加することも必要だ。実際に講演する人のあたたかさや、運営する人のぬくもりに触れるいい
正しい目を持つためにイベントを積極的に利用しよう... の続きを読む