1億4400万円の6％が24億円とすれば、土地には、諸費用込みで4億円しか充当できません。これでも、かなり甘く見た数値ですが、もしも、転売したときの利益までも期待利回りに盛り込むとすれば、8％前後にしなければならないのです。だから、土地を買っても意味がない。タダでもらうしかないのです。ちなみに、この、賃料と期待利回りから割り出す不動産の鑑定評価法が、「収益還元法」です。そこから導かれた評価額を収益価格、または収益還元価格といいます。したがって、こういう物件は、プロのファンドなら絶対に所有しない。仮に。一時的にワンルームが成り立っても、絶対に所有しません。なぜなら、郊外のワンルームに当初入居する大学生などの単身者は地方出身者だからです。そういう地方出身者は、すぐに引っ越しをしてしまう。いずれ空室率は上昇し、実質的な稼働率は下降する。そんな未来の顛末を知っているのです。大学生は、学生生活を送っているうちに、その不便さがわかってきます。彼らは、こう考えるのです。「ここは東京都内と呼ばれているけど、実際は、ド田舎なんだ」「アルバイトするにも不便だし、第一、住んでいておもしろくない」。「先輩たちが、家賃は高いけど、下北沢や三軒茶屋などに住んでいる理由がこれでわかったぞ。さっさと引っ越しをしないと、恋人もできないな……」などと考えるわけです。結局、常識的な感覚からすると、こんな立地にファンドは見向きもしない。ただ、夢見る一次取得層をターゲットにするディベロッパーだけが、こういう立地に土地を買って、分譲事業を開始するわけです。つまり、この街と立地における最有効プランとは、大型ファミリータイプの分譲物件だけということになるのです。
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