供給の大半は、既存ビルの建替えによるものである。建築基準法等の規制緩和で古い現在のビルを建替えて超高層ビルにすれば、少なめにみても二倍の床面積になる。いまはその建替えの最中で、いわば仮住まいの床面積需要も増えているが、ビル全部が建ち終わったあとそれに見合う需要も都心の一等地では残っているようだ。しかし、それ以外の場所では需要はそれほど大きくないだろう。中長期的には都心のオフィス需要も住宅の需要も増えていく。また、外国から来日する人も増加していて、外資系のホテルの進出も盛んである。それらのホテルはいずれも満室に近い。現在進められているオフィスの床面積増加のスピードはかなり早い。平成二一〜二二年あたりには、供給に対し一時的に需要がついてこないとの懸念がある。また、景気の動向と東京の床面積の需要とは関連がある。景気がよいと人は都心に集まる。不景気になると都心の人口が減少するかもしれない。金利が上昇すると、都心のビルの空室率も一時的に上昇し、賃料は値下がりする。しかし、そうなっても三菱地所や三井不動産の経営へのマイナスの影響は小さい。
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